Locatário ou proprietário: quem paga pelas despesas no condomínio?

Os condomínios, como qualquer outro negócio, também geram despesas. No entanto, os desembolsos condominiais possuem peculiaridades específicas de classificação, que em última instância, determinam a responsabilidade pelo seu pagamento.

Quem nunca vivenciou dúvidas e discussões em torno da responsabilidade pelo pagamento de determinadas despesas do condomínio? Afinal, quem paga isso? Locatário ou proprietário?

Para responder a pergunta acima, é preciso deixar claro que existem, pelo menos, dois tipos de despesas condominiais:

Despesas ordinárias

Despesas ordinárias competem ao dia a dia dos moradores e estão ligadas à manutenção da rotina no condomínio. Para facilitar o entendimento, veja abaixo algumas delas:

1. Salários, encargos trabalhistas e despesas com funcionários
2. Pintura de partes comuns do condomínio
3. Consumo de água e esgoto, luz, gás etc.
4. Conservação das instalações, equipamentos elétricos, mecânicos, hidráulicos e de segurança, de uso comum
5. Manutenção de piscina, elevador, jardim etc.

Essas são as despesas mais comuns, que interferem no cotidiano dos moradores. Quem deve arcar com estes compromissos são os locatários (inquilinos).

Despesas extraordinárias

Em contrapartida, as despesas extraordinárias são, de modo geral, para benfeitorias no prédio. Elas não entram na previsão orçamentária porque não se referem a gastos rotineiros com manutenções.

Algumas das despesas extraordinárias mais comuns são:

1. Indenizações trabalhistas
2. Instalação de novos sistemas de alarme e segurança
3. Construção ou reforma de áreas de lazer 
4. Fundo de obra e reserva
5. Gastos com decoração e paisagismo nas áreas comuns

Esse tipo de despesa compete aos proprietários, pois são gastos que interferem na estrutura do condomínio em si, gerando valor ao ambiente.

É importante ressaltar ainda que, esse tipo de despesa se divide em três categorias: voluptuárias, úteis e necessárias. Entenda abaixo.

Despesas extraordinárias voluptuárias

Segundo o Código Civil, as despesas voluptuárias são aquelas que não acrescentam recursos. São apenas por deleite, feitas para tornar mais agradável, ainda que não necessariamente útil para a rotina condominial.

Um exemplo desse tipo de despesa são projetos de decoração e paisagismo nas áreas comuns.

Para realizar esse tipo de obra, é determinado que deve haver dois terços de aprovação dos condôminos em assembleia.

Despesas extraordinárias úteis

Como o próprio nome sugere, essas são obras que facilitam a rotina e, portanto, são úteis para os moradores.

Para exemplificar esse tipo de despesa podemos citar a instalação de elevadores nos edifícios.

Esse tipo de obra exige aprovação de maioria simples dos moradores em assembleia. Ainda assim, segundo o Código Civil em seu artigo 1.341, é preciso ressaltar que:  

1. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino;
2. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente;
3. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos;
4. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Despesas extraordinárias necessárias

As despesas necessárias são mais estratégicas. Elas têm o objetivo de conservar o condomínio ou evitar que ele sofra danos que coloquem em risco os moradores.

Nesse caso podemos observar situações como rachaduras, manutenções em marquises e outros elementos que podem causar riscos.

Esse tipo de obra não precisa da autorização dos moradores e pode ser realizada pelo síndico.

Contudo, mesmo que a Lei do Inquilinato tente estabelecer as regras em relação ao pagamento das despesas, em alguns casos, a divisão entre ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas.

Portanto, você precisa ficar atento ao que diz a convenção de seu condomínio e procurar ajuda profissional em caso de divergência.