Como lidar com o aumento da inadimplência nos condomínios em tempos de crise

Especial Coronavírus
21/05/2020

A atual crise econômica em virtude da pandemia do novo Coronavírus só está começando, e o aumento de inadimplência já é uma realidade que afeta as empresas e os condomínios. Dados do CMI/SECOVI-MG indicam que, em Abril/2020, houve um aumento de 20% na inadimplência nos condomínios, sendo que o agravamento da crise tende a fazer esse número crescer de forma acentuada.

Embora comum, lidar com um morador inadimplente não é uma situação fácil, tão menos agradável. Ela exige habilidade e comprometimento dos síndicos, que devem estar preparados para gerenciar o condomínio da melhor maneira possível.

Sabendo disso, a Aster, que atua em condomínios comerciais e residenciais há mais de 15 anos, resolveu criar este artigo que vai ajudar os síndicos a lidarem com a inadimplência nesse momento de crise.

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A inadimplência nos condomínios é um problema grave

A inadimplência é um problema grave e comum nos condomínios por todo o país e, em um momento de crise econômica, a situação tende a piorar.

Para tentar equilibrar as contas, muitas pessoas adotam o rodízio de dívidas e as que mais sofrem com isso são água, luz e condomínio.

Isso acontece porque, geralmente, essas são as contas que possuem juros menores quando comparados a outras dívidas, como as de cartão de crédito, empréstimos e cheque especial, por exemplo.

O atraso no pagamento das cotas prejudica a administração financeira e causa impacto direto na rotina do condomínio, gerando uma série de problemas, tais como:

  1. Déficit de verba
  2. Desvalorização do imóvel
  3. Falta de pagamento de funcionários e manutenção das áreas comuns
  4. Queda da qualidade dos serviços prestados
  5. Descontentamento dos moradores adimplentes
  6. Aumento das cotas condominiais dos demais moradores para equacionar as contas

Como reduzir a inadimplência nos condomínios

O combate à inadimplência nos condomínios é um assunto complexo que exige do síndico e administrador, jogo de cintura para evitar transtornos. É preciso muita atenção aos prazos e cuidado para evitar que uma inadimplência eventual se torne constante.

Para tanto, o síndico deve acompanhar semanalmente a saúde financeira do condomínio É de extrema importância controlar os prazos de pagamento das contas, valores, orçamentos, gastos, folha salarial dos funcionários e todas as outras questões financeiras do condomínio.

Além disso, vale a pena conscientizar os moradores sobre como funciona toda a parte financeira do condomínio e como o atraso no pagamento pode afetar a vida de todos os condôminos. Afinal, estes valores farão diferença no planejamento das contas.

Para isso, os síndicos podem aderir a campanhas para comunicar aos moradores sobre as datas e prazos para pagamento das cotas e colocar-se à disposição para esclarecimentos.

Uma boa comunicação com os moradores é fundamental para diminuir a incidência da inadimplência e, também, para evitar constrangimentos entre os vizinhos.

Contudo, se ainda assim o problema persistir, é preciso tomar medidas mais diretas. Normalmente a Convenção do condomínio define as regras e os procedimentos para o caso de inadimplência.

A manutenção dos pagamentos das cotas condominiais pelos condôminos é fundamental para manter a saúde financeira do condomínio, sendo o dever do síndico e demais gestores condominiais cumprir e fazer cumprir a Convenção Condominial, nos termos do Art. 1.348 do Código Civil, podendo ser responsabilizados por omissão diante do trato com inadimplentes.

Mas, se o seu condomínio ainda não tiver instituído as regras ou se elas forem muito “suaves”, assim que possível, diante desse cenário de pandemia, convoque uma assembleia geral entre os condôminos para que todos possam participar do processo de definição de regras que inibam os devedores.

Nela, ficará estabelecido:

  1. O limite de atrasos antes de uma notificação
  2. O prazo para uma intimação judicial
  3. Os juros cobrados sobre as mensalidades em atraso

Um bom síndico precisa ficar atento para todos os casos, afinal de contas, faz parte das suas atribuições gerenciar financeiramente o condomínio e garantir o funcionamento e a qualidade dos serviços.

Para saber mais sobre as atribuições de um síndico, baixe o nosso guia do Síndico de Sucesso e garanta a qualidade que o seu condomínio merece.

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Lidando com a inadimplência

Se você é um bom síndico, se precaveu dos riscos da inadimplência, cumpriu a sua parte e mesmo assim o problema persiste em seu condomínio, é hora de adotar medidas.

Como dito anteriormente, a prevenção é sempre a melhor saída, já que combater um problema antes dele começar é mais fácil do que “apagar um incêndio”.

Porém, se a prevenção não é bem-sucedida, fica a cargo do síndico combater os problemas causados. Ele precisa exercitar características básicas como: empatia, comunicação e, sobretudo, conhecimento da legislação condominial e de finanças.

Antes de mais nada, procure o morador inadimplente para uma conversa franca. É fundamental entender os motivos do atraso do pagamento e tentar chegar a uma solução, estipulando prazos e condições para quitar a dívida.

Nesse momento difícil, endurecer imediatamente a negociação talvez não seja a melhor opção. Em alguns casos especiais, a isenção de multas e juros podem ajudar na negociação, tomando muito cuidado para que isso não incentive ainda mais a inadimplência.

Se ainda assim o problema não for solucionado, resta apelar à esfera jurídica. Desde 2016, o Código do Processo Civil tem ajudado os condomínios em ações contra condôminos inadimplentes.

Processos que antes demoravam anos por conta da burocracia, hoje são resolvidos com mais agilidade e rigidez. Para se ter uma ideia, o morador corre o risco até mesmo de perder o imóvel.

Mas para fazer a apelação, lembre-se: o condomínio deve contar com auxílio de um advogado especializado em processos como estes. Tenha em mãos as provas, recibos em atraso e atas de reuniões que comprovam os débitos do condômino.

Redução de despesas e investimentos

Mesmo tomando todas as medidas preventivas e de cobrança, visando reduzir a inadimplência, sabemos que estamos presenciando uma crise sem precedentes e, talvez, esse seja o momento de revisar todos as despesas e investimentos no condomínio para preservar o caixa e minimizar os impactos dos devedores. Em um artigo anterior em nosso blog, detalhamos um pouco a mais sobre os impactos econômicos do Coronavírus nos condomínios.

Nesse momento, todos os investimentos/obras não essenciais devem ser adiados. O objetivo é preservar caixa para manutenção de itens essenciais (portões, elevadores, parte elétrica etc.) e pagamento da folha de pagamento e encargos.

A MP 936/2020 é um importante instrumento de flexibilização das leis trabalhistas que pode ajudar as empresas e condomínios a reduzirem custos nesse momento de crise.

Enquanto estiver vigente essa MP, é possível, por até 90 dias, reduzir as jornadas de trabalho ou até mesmo suspender temporariamente os contratos de trabalho dos funcionários, permitindo uma redução nos gastos com mão de obra no condomínio sem prejudicar os funcionários. Essas reduções devem respeitar obrigatoriamente os percentuais de 25%, 50% ou 70%.

Desta forma, é importante uma avaliação criteriosa sobre quais funções dentro do condomínio poderiam ter suas jornadas reduzidas ou até mesmo suspensas, permitindo economias significativas para o condomínio nesse momento tão difícil.

Caso seus funcionários sejam terceirizados, converse com a empresa para ver o que pode ser feito. Nesse momento, terceirizar os serviços, com uma boa empresa do setor, pode ser uma opção interessante pois existe uma maior flexibilidade de gestão da mão de obra.

Por fim, a Portaria Remota pode ser uma solução adequada nesse momento. Além de permitir reduções de custos com aumento de segurança, nesse momento de necessidade de isolamento social, a presença de porteiros físicos circulando pelo prédio podem se tornar inviáveis, principalmente se estiverem dentro do grupo de risco.

Para maiores informações consulte nosso artigo Meu condomínio pode ter Portaria Remota? e tire suas dúvidas sobre esse produto que tem sido cada vez mais adotado pelos condomínios.

Consequências e desdobramentos

Estar inadimplente não é uma situação agradável. A crise econômica pela qual o país atravessa vitimou empregos e fez com que muitas pessoas perdessem razoável poder aquisitivo. Não é incomum.

E os condomínios sabem a realidade financeira da população. É por isso que se estipula em convenção prazos para o pagamento das dívidas condominiais. Estes prazos variam entre 30 e 90 dias e dependem das regras de cada empreendimento.

Além do valor da taxa em atraso, o inadimplente geralmente deve pagar o valor da cota e a multa de 2% sobre a dívida. E ainda assim, o condômino ficará sujeito aos juros moratórios acordados na convenção interna que geralmente é de 1% ao mês e a correção dos valores pela inflação do período em atraso.

Se o morador não puder quitar as dívidas no prazo, o condomínio pode fazer uma cobrança judicial. Neste caso, quando condenado, o condômino deverá pagar o valor estipulado pelo Tribunal de Justiça em até 3 dias.

Caso o pagamento não seja efetuado, os valores podem ser penhorados da conta bancária e repassados ao empreendimento. Em casos extremos em que a penhora da conta bancária não seja suficiente, os bens do morador vão a leilão.

É importante que o síndico tenha conhecimento e domínio da legislação e da convenção interna para saber como prosseguir no caso de inadimplência. Gerenciar o condomínio é desgastante, mas os demais moradores não podem sofrer com o reflexo de uma má gestão. Uma boa saída para garantir que o condomínio não sinta o impacto da inadimplência logo de cara é instituir um fundo de reserva.

E para evitar problemas jurídicos e saber portar-se no caso de uma ocorrência, desenvolvemos um breve check-list da legislação condominial.

Ele detalha as atribuições legais de um condomínio, os direitos e obrigações do síndico, moradores e empresas relacionadas à gestão e prestação de serviços. Baixe agora gratuitamente e aprenda tudo a respeito.

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