Você sabe quais são as responsabilidades legais de todo síndico?

O síndico é a figura central do condomínio, pessoa a quem condôminos e funcionários recorrem sempre que algo precisa ser resolvido. Assim, ele frequentemente acaba assumindo funções que contribuem para a gestão do condomínio e a manutenção da harmonia entre as pessoas, envolvendo-se inclusive em questões entre vizinhos. Se surgem discussões sobre vagas de garagem, conflitos entre crianças e problemas relacionados a barulho, por exemplo, lá vai o síndico intermediar. Além disso, como gestor, cabe ao síndico atender às atribuições administrativas decorrentes da gestão condominial.

A partir do momento em que o síndico se propõe a assumir o cargo, precisa tomar conhecimento de algumas técnicas gerenciais até mesmo para facilitar seu trabalho. E ainda que algumas decisões sejam tomadas de acordo com sua experiência pessoal, é importante que tenha conhecimento das responsabilidades legais atribuídas a ele enquanto síndico, com base no novo Código Civil que entrou em vigor a partir de em 11 de janeiro de 2003, e modificou a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Que tal conhecer essas atribuições agora mesmo?

As Leis que regem o assunto.

Resumidamente, os aspectos legais sobre o assunto estão baseados na lei 4591/64 e nos diversos artigos do Código Civil, dentre os quais destacamos o artigo 1348 que estabelece as responsabilidades do síndico.

O Código Civil estabelece diferenças entre parte comum e privativa e também define regras sobre multas, destituição do síndico, entre outros. Entretanto a lei 4591/64 também conhecida como lei do condomínio, ainda é válida quanto aos assuntos não tratados no Código Civil e precisa ser considerada para entender integralmente todos os aspectos legais que envolvem um Condomínio

Responsabilidade civil

Antes de mais nada, é essencial que o síndico compreenda que, ao assumir um mandato à frente de um condomínio, também está assumindo a responsabilidade civil que o respectivo mandato exige. Acompanhando as definições dos meios jurídicos, isso quer dizer que cabe ao síndico responder não só pelos próprios atos, mas pelos atos de quem está sob seu comando, inclusive no caso de geração de algum prejuízo ou dano a pessoas ou patrimônio de terceiros.

Basicamente o art 22 da Lei 4951/64 estabelece as responsabilidades de administração do condomínio pelo síndico e cujo texto transcrevemos integralmente abaixo:

(…)Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

f) prestar contas à assembléia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)

§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.

§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Além de estabelecer as responsabilidades civis gerais, o Código Civil também é responsável por prever legalmente as funções que o síndico deve exercer. De acordo com o artigo de número 1.348, cabe ao síndico:

1. Convocar a assembleia dos condôminos;
2. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
3. Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
4. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
5. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
6. Elaborar o orçamento das receitas e das despesas relativas a cada ano;
7. Cobrar dos condôminos suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
8. Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas;
9. Realizar o seguro da edificação.

De maneira simplificada, podemos dizer que o síndico é legalmente responsável por tudo o que se passa no condomínio.Cabe destacar desde já que, como o síndico assume um mandato, ele naturalmente se torna o mandatário do condomínio. Seguem alguns artigos do novo Código que podem afetar legalmente as funções do síndico:

1. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito (artigo 186).
2. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos por seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes (artigo 187).
3. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (artigo 927).
4. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente (artigo 667).

Ainda há mais um aspecto da responsabilidade civil que precisa ser entendido pelo síndico, uma vez que ele pode envolver os próprios bens pessoais que possui:

1. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação (artigo 942).

Desta forma, um dos pontos que o síndico precisa tomar muito cuidado é durante a gestão dos recursos humanos de segurança, portaria, limpeza e manutenção. Muitas vezes mais preocupado com a redução de custos, o síndico resolve terceirizar esses serviços com empresas não idôneas, que muitas vezes não pagam corretamente os funcionários e os encargos devidos, afetando diretamente a prestação dos serviços. Isso pode gerar responsabilização do síndico sobre os fatos. Sobre essa situação cabe uma leitura em nosso artigo Como contratar e gerenciar uma equipe de serviços terceirizados

Responsabilidade criminal

O síndico pode ser responsabilizado criminalmente quando praticar atos ou se omitir em relação a fatos que podem ser entendidos como contravenção ou crime

Em condomínios, geralmente esse tipo de responsabilidade ocorre em situações de evasões de fundos do condomínio, ‘propinas’ pagas por fornecedores e apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários. Em situações de crime contra honra (difamação e calúnia) muita vezes o síndico pode ter problemas também.

Detalhamento das principais funções do Síndico

Representação legal

Um condomínio nada mais é que um coletivo de pessoas (físicas e/ou jurídicas) que precisa de alguém que cumpra a função de representá-lo perante as exigências legais e administrativas, inclusive aquelas que envolvem o poder público, a iniciativa privada e a sociedade como um todo. Sendo assim, na forma da lei, cabe ao síndico estabelecer contratos em nome do condomínio e também responder por ele em ações judiciais nas quais o condomínio apareça como reclamante ou como réu. Ao mesmo tempo, o síndico é a pessoa responsável por tornar pública a existência de quaisquer questões administrativas ou judiciais de interesse do condomínio.

Prestação de Contas

Uma das principais responsabilidades do síndico é prestar contas no mínimo anualmente para a Assembleia ou eventualmente quando exigido. Para isso é fundamental o síndico contar com um arquivo claro e organizado, com todas as despesas devidamente comprovadas e documentadas, através de documentos fiscais devidamente legais. O apoio de uma boa administradora é fundamental nesse aspecto.

Estabeleça um Conselho Fiscal e compartilhe as decisões de forma a delegar melhor as atribuições e dar maior clareza nos processos. Anualmente, estabeleça um orçamento e procure cumprir o estabelecido, evitando despesas extraordinárias sem a aprovação da Assembléia.

A prestação de contas erradas é um dos principais problemas enfrentados em Condomínios, levando muitas vezes a destituição e problemas legais para os síndicos.

Cobrança de taxas

A taxa de condomínio permite que todos os serviços oferecidos se mantenham operacionais. Dessa forma, o síndico tem a obrigação de cobrá-la, inclusive adotando as medidas necessárias para que a inadimplência seja combatida. Contudo, cabe ressaltar que essas medidas devem ser adotadas também de acordo com a legislação, que impede que qualquer cobrança exponha o devedor publicamente (o que pode gerar danos morais).

Segurança e conservação

O Código Civil também define que o síndico é responsável por cuidar da conservação e da segurança das áreas comuns do condomínio. Nesse sentido, ele deve se manter atento a todo e qualquer risco que possa expor o patrimônio do condomínio ou dos condôminos, bem como que venha a comprometer a segurança das pessoas que moram ou trabalham no condomínio. Ao mesmo tempo, o síndico deve garantir a limpeza e a manutenção de todas as áreas e instalações, serviço que deve ser programado periodicamente. Nesse aspecto a terceirização pode ajudar bastante o síndico.

Seleção e contratação

Como representante do condomínio, cabe ao síndico fazer a seleção e a devida contratação de funcionários e prestadores de serviço terceirizados. Também é de responsabilidade do síndico a demissão desses funcionários ou rescisão dos contratos de prestadores de serviços.

Cumprimento das regras

A convenção do condomínio apresenta as diretrizes que devem ser seguidas no âmbito condominial. Sendo assim, é essencial que o síndico zele para que essa convenção seja cumprida, inclusive por força da lei se for preciso.

Riscos e precauções

O síndico pode ser responsabilizado civilmente caso fique provada omissão ou negligência. No caso de uma explosão de gás ou um assalto no Condomínio, por exemplo, ele pode ser responsabilizado se as apurações periciais indicarem falha na manutenção das instalações ou negligência na contratação de empresa de segurança. Assim, de acordo com a complexidade de cada condomínio, é importante que o síndico delegue determinadas funções a profissionais com competências específicas, sobretudo aquelas que estejam além de seus conhecimentos. Também é de suma importância que o síndico conte com um acompanhamento jurídico e contábil permanente, a fim de evitar maiores dores de cabeça.

E então, ainda tem alguma dúvida sobre as responsabilidades legais do síndico ou quer compartilhar alguma experiência conosco? Deixe aqui seu comentário e participe da conversa!