Lidando com a inadimplência
Se você é um bom síndico, se precaveu dos riscos da inadimplência, cumpriu a sua parte e mesmo assim o problema persiste em seu condomínio, é hora de adotar medidas.
Como dito anteriormente, a prevenção é sempre a melhor saída, já que combater um problema antes dele começar é mais fácil do que “apagar um incêndio”.
Porém, se a prevenção não é bem-sucedida, fica a cargo do síndico combater os problemas causados. Ele precisa exercitar características básicas como: empatia, comunicação e, sobretudo, conhecimento da legislação condominial e de finanças.
Antes de mais nada, procure o morador inadimplente para uma conversa franca. É fundamental entender os motivos do atraso do pagamento e tentar chegar a uma solução, estipulando prazos e condições para quitar a dívida.
Nesse momento difícil, endurecer imediatamente a negociação talvez não seja a melhor opção. Em alguns casos especiais, a isenção de multas e juros podem ajudar na negociação, tomando muito cuidado para que isso não incentive ainda mais a inadimplência.
Se ainda assim o problema não for solucionado, resta apelar à esfera jurídica. Desde 2016, o Código do Processo Civil tem ajudado os condomínios em ações contra condôminos inadimplentes.
Processos que antes demoravam anos por conta da burocracia, hoje são resolvidos com mais agilidade e rigidez. Para se ter uma ideia, o morador corre o risco até mesmo de perder o imóvel.
Mas para fazer a apelação, lembre-se: o condomínio deve contar com auxílio de um advogado especializado em processos como estes. Tenha em mãos as provas, recibos em atraso e atas de reuniões que comprovam os débitos do condômino.
Redução de despesas e investimentos
Mesmo tomando todas as medidas preventivas e de cobrança, visando reduzir a inadimplência, sabemos que estamos presenciando uma crise sem precedentes e, talvez, esse seja o momento de revisar todos as despesas e investimentos no condomínio para preservar o caixa e minimizar os impactos dos devedores. Em um artigo anterior em nosso blog, detalhamos um pouco a mais sobre os impactos econômicos do Coronavírus nos condomínios.
Nesse momento, todos os investimentos/obras não essenciais devem ser adiados. O objetivo é preservar caixa para manutenção de itens essenciais (portões, elevadores, parte elétrica etc.) e pagamento da folha de pagamento e encargos.
A MP 936/2020 é um importante instrumento de flexibilização das leis trabalhistas que pode ajudar as empresas e condomínios a reduzirem custos nesse momento de crise.
Enquanto estiver vigente essa MP, é possível, por até 90 dias, reduzir as jornadas de trabalho ou até mesmo suspender temporariamente os contratos de trabalho dos funcionários, permitindo uma redução nos gastos com mão de obra no condomínio sem prejudicar os funcionários. Essas reduções devem respeitar obrigatoriamente os percentuais de 25%, 50% ou 70%.
Desta forma, é importante uma avaliação criteriosa sobre quais funções dentro do condomínio poderiam ter suas jornadas reduzidas ou até mesmo suspensas, permitindo economias significativas para o condomínio nesse momento tão difícil.
Caso seus funcionários sejam terceirizados, converse com a empresa para ver o que pode ser feito. Nesse momento, terceirizar os serviços, com uma boa empresa do setor, pode ser uma opção interessante pois existe uma maior flexibilidade de gestão da mão de obra.
Por fim, a Portaria Remota pode ser uma solução adequada nesse momento. Além de permitir reduções de custos com aumento de segurança, nesse momento de necessidade de isolamento social, a presença de porteiros físicos circulando pelo prédio podem se tornar inviáveis, principalmente se estiverem dentro do grupo de risco.
Para maiores informações consulte nosso artigo Meu condomínio pode ter Portaria Remota? e tire suas dúvidas sobre esse produto que tem sido cada vez mais adotado pelos condomínios.
Consequências e desdobramentos
Estar inadimplente não é uma situação agradável. A crise econômica pela qual o país atravessa vitimou empregos e fez com que muitas pessoas perdessem razoável poder aquisitivo. Não é incomum.
E os condomínios sabem a realidade financeira da população. É por isso que se estipula em convenção prazos para o pagamento das dívidas condominiais. Estes prazos variam entre 30 e 90 dias e dependem das regras de cada empreendimento.
Além do valor da taxa em atraso, o inadimplente geralmente deve pagar o valor da cota e a multa de 2% sobre a dívida. E ainda assim, o condômino ficará sujeito aos juros moratórios acordados na convenção interna que geralmente é de 1% ao mês e a correção dos valores pela inflação do período em atraso.
Se o morador não puder quitar as dívidas no prazo, o condomínio pode fazer uma cobrança judicial. Neste caso, quando condenado, o condômino deverá pagar o valor estipulado pelo Tribunal de Justiça em até 3 dias.
Caso o pagamento não seja efetuado, os valores podem ser penhorados da conta bancária e repassados ao empreendimento. Em casos extremos em que a penhora da conta bancária não seja suficiente, os bens do morador vão a leilão.
É importante que o síndico tenha conhecimento e domínio da legislação e da convenção interna para saber como prosseguir no caso de inadimplência. Gerenciar o condomínio é desgastante, mas os demais moradores não podem sofrer com o reflexo de uma má gestão. Uma boa saída para garantir que o condomínio não sinta o impacto da inadimplência logo de cara é instituir um fundo de reserva.
E para evitar problemas jurídicos e saber portar-se no caso de uma ocorrência, desenvolvemos um breve check-list da legislação condominial.
Ele detalha as atribuições legais de um condomínio, os direitos e obrigações do síndico, moradores e empresas relacionadas à gestão e prestação de serviços. Baixe agora gratuitamente e aprenda tudo a respeito.
